A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. az Illetékhivatal nyilvántartási adatai alapján az FHB Lakásindex mintájára a közelmúltban elkészítette a 2006. és 2010. között Budapesten lezajlott építési telkek adásvételeinek elemzését. A BIF szakértői a szerződésekben szereplő árak alapján fajlagos négyzetméterre eső árakat képeztek. Ez alapján látható, hogy a telkek árai a válságig jellemzően emelkedtek, majd megtorpant a növekedés, 2010-re csaknem a 2006-os szintre estek vissza. Budapest népszerű kerületeiben az árak ugyanakkor tartják magukat – derült ki a felmérésből.

Drámai a csökkenés, mert kevés a jó telek?

„A tranzakciók számát tekintve drámai csökkenést észlelhetünk. A visszaesés 2006-hoz képest 2010-ben csaknem 80 százalékos, de az előző évhez viszonyítva is esett a tranzakciók aránya” – közölte a kutatás kapcsán Angel Gábor, a társaság vezérigazgatója. A visszaesés a telektranzakciók számát tekintve sokkal meredekebb, mint a közismerten nehéz napokat élő újlakás piac esetében. „Az ellentmondást nem a vásárlóerő csökkenése, hanem sokkal inkább a minőségi kínálat hiánya okozza” – vélekedett Angel Gábor.

Megkérdeztünk erről két ingatlanközvetítőt, vajon ők is így látják-e a helyzet. Mint kiderült, Szalai Péter, az Óbudai, ÓbudaLux és ÓbudánTúl Ingatlanirodák tulajdonosa és Szabó Dénes, a Living Home Ingatlan vezetője szerint is megfogyatkoztak a budai oldalon a jó adottságú, üres telkek. Szalai Péter szerint azonban ez nem új jelenség: már 2006-ban is meglehetősen kevés jó paraméterű telek volt a piacon, így 2010-ra nem történt különösebb változás ebben a tekintetben.

A kereslet – egyébként reálisnak tűnő, 80 százalékos visszaeséséhez – sokkal inkább az járult hozzá, hogy csökkent a fejlesztők száma, mivel elapadtak banki forrásaik. A jelenlegi minimális szinten csak a magáncélra családi házat építők telekvásárlásai tartják a piacot – hívta fel a figyelmet Szabó Dénes, de Szalai Péter is úgy vélekedett, hogy a társasházépítők, valamint az intézményi befektetők (pl. magánnyugdíjpénztárak) kiestek a vevők köréből.

A legjobb befektetés a telek?

Vásárolnak viszont a magánszemélyek: egy részük házat akar építeni a telken, másik részük befektető, aki felismerte, hogy az ingatlanpiacon pénzügyi szempontból a legjobb döntés most a telekvásárlás. Egy jó helyen lévő telek ugyanis nemcsak megőrzi az értékét, hanem növeli is – véli Szalai Péter, aki szerint erre jó példa a III. kerület, ahol a telekárak nem ereszkedtek, s ezt erősíti meg a BIF felmérése is:

„A nívós fővárosi építési telkek kínálatának csökkenése miatt az elmúlt 10 évben a családi házra vágyók jelentős része inkább az agglomerációban keresett és talált megoldást. Azon települések, amelyek az elmúlt években vonzó betelepülési feltételeket kínáltak, nem szenvedtek el látványos visszaesést. (pl. Üröm és Csömör). A családok azonban egyre inkább keresik a Budapesten belüli lakóövezeteket is. A teljes budapesti telekpiac forgalmának mintegy 10 százalékát adó III. kerület például rendkívül kedvelt része a városnak. Itt az árak stabilak, de a népszerűség ellenére a tranzakciók száma mégis csökken. Látszólag ugyanis bőséges a kínálat, a nyilvánosan hozzáférhető eladói hirdetések száma a 2010-es év tranzakció számának több mint 50-szerese, mégis hiányzik a színvonalas telekkínálat.”

A kínálat tényleg hatalmas

Szalai Péter szerint a kínálat valóban nagy, aminek az az oka, hogy a válságnak erős kínálatbővítő hatása van: sokan most kényszerülnek eladni eddig tartogatott ingatlanjaikat, mivel szükségük van pénzre. Eközben pedig a vevők száma megcsappant.

Szabó Dénes az árakra visszatérve jelezte, hogy annyira beszűkült a piac, hogy nem lehet messzemenő kijelentéseket tenni az árnívóról, viszont az azért látszik, hogy az irányárak nem csökkentek számottevően. Rámutatott azonban arra, hogy a tényleges tranzakciós árak olykor még köszönőviszonyban sincsenek hirdetési árakkal. Persze ez csak egyes esetekben igaz, nincs mindig így, tehát a másik oldalon a vevők sem ringathatják magukat abba a hitbe, hogy minden irányárat le lehet alkudni a felére.

A felmérés azon mondatára, miszerint azok az agglomerációs települések, melyek az elmúlt években vonzó betelepülési feltételeket kínáltak, nem szenvedtek el látványos visszaesést (s egyik példaként Ürömöt hozza fel), Szalai Péter úgy reagált, hogy a III. kerülethez közel fekvő Üröm és Pilisborosjenő helyzete a trendeket illetően teljesen együtt változott Óbudáéval, gyakorlatilag helyettesítik egymást, így nagy eltérés nincs két terület piacának mozgása között. A különbség nyilván annyi, hogy a III. kerületben drágábbak a telkek.

Szalai Péter szerint mindenesetre nem kell aggódni a telekpiac miatt, mivel szerinte csábító a választék, s meglehetősen tág az ártartomány is. Vannak kedvező árú új parcellázások, akadnak a nagy presztízsértékű, kedvelt terülteken foghíjak, bontandó házas telkek. Emellett a kerületben megtalálhatóak az olyan területek, melyeket ugyan már több mint 10 éve belterületbe és építési övezetbe vontak bevontak, de a csatornahálózat és a minőségi úthálózat fokozatos kiépülése miatt folyamatosak a változások, változatosak az árak. Az olcsóbb ajánlatokból is akad bőven: a legalsó árszegmensben például zártkerti telkeket találunk, amelyek ráadásul a most kialakuló új parcellázású területek szomszédságában találhatók – jegyezte meg.

Forrás: ingatlanmagazin.com